L’obligation de rénovation : réponse à toutes vos questions
19 Déc '22
L’obligation de rénovation lors de l’achat d’un bien immobilier non résidentiel est en vigueur en Flandre depuis début 2022. À partir du 1er janvier 2023, l’immobilier résidentiel sera désormais également soumis à cette obligation de rénovation. À qui s’applique cette obligation et quelles en sont les conséquences pour toutes les parties ? Y a-t-il des primes auxquelles vous avez droit ? Dans ce blog, nous vous guidons à travers la nouvelle législation et répondons à toutes vos questions.
Pourquoi l’obligation de rénovation ?
La Flandre se prépare à 2050, avec la Stratégie climatique 2050. Il s’agit d’un plan axé sur la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments flamands. L’objectif ? D’ici à 2050, chaque maison, appartement ou studio devra obtenir un certificat de performance énergétique (PEB) label A. Un défi de taille, sachant qu’actuellement seuls 3,5% des foyers atteignent réellement ce niveau. Il y a donc un long chemin à parcourir. C’est pourquoi une étape intermédiaire sera introduite à partir du 1er janvier 2023 : l’obligation de rénovation.
Que signifie cette obligation ?
L’obligation de rénovation prend effet à chaque transfert notarié de la pleine propriété (tout achat classique) d’un bien immobilier résidentiel avec label PEB de E ou F après le 1er janvier 2023. En principe donc, toute personne qui achète une maison, un appartement, un studio à partir de 2023… avec un label PEB de E ou F. Cette obligation s’applique également lors de l’établissement d’un bail à construction ou d’un bail à loyer auprès du notaire.
Concrètement, l’obligation de rénovation implique que le bien doit suffisamment être rénové dans un délai de cinq ans pour qu’il obtienne un label CPE inférieur ou égal à D. Le délai s’applique à compter de la date de la passation de l’acte authentique.
Quelques exceptions :
– Transmission d’actions d’une société (patrimoniale). Ceci n’est pas un acte notarié.
– Succession : seule une obligation de rénovation s’applique en cas de vente.
– Ouvrages temporaires utilisés pendant moins de deux ans.
– Habitations démolies dans les cinq ans suivant l’acte.
Qu’en est-il si ce résultat n’est pas atteint dans le délai imparti ?
L’obligation de résultat est contrôlée par le VEKA – Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (l’Agence flamande de l’énergie et du climat). Cet organisme gère la base de données des performances énergétiques et dispose ainsi d’un aperçu parfait des labels obtenus de tous les bâtiments.
Le VEKA a également accès à la base de données du SPF Finances afin d’avoir une vue d’ensemble de tous les transferts notariés. Ainsi, ils peuvent les comparer et déterminer si une propriété transférée a effectivement acquis un nouveau label PEB D (ou inférieur) endéans les 5 ans.
Le label n’a pas été acquis ou n’a pas été acquis dans les délais ? Alors, une amende administrative comprise entre 500 € et 200 000 € peut être imposée, ainsi qu’un nouveau délai.
Le bien acheté est mis en location. Qu’en est-il ?
Vous avez acheté un bien actuellement loué ? Dans ce cas, le locataire doit en principe vous donner l’autorisation d’effectuer les travaux de rénovation. Le locataire refuse-t-il ? Dans ce cas, vous pouvez toujours faire valoir l’autorisation par l’intermédiaire du Juge de paix.
Un bon conseil : veillez à établir un nouvel état des lieux une fois les travaux terminés. Ainsi, le nouvel état du bien est explicitement mis sur papier.
Est-ce qu’une rénovation énergétique importante s’impose qui rend impossible la poursuite du bail ? Dans ce cas, le Woninghuurwet -Loi des baux à loyer- (contrats de location signés avant le 1er janvier 2019) et le Vlaams Woninghuurdecreet -Décret flamand sur la location d’habitations- (contrats de location signés après le 1er janvier 2019) prévoient une possibilité de résiliation pour les propriétaires.
J’ai acheté un appartement dans un immeuble avec ACP. Qu’en est-il ?
Dans des immeubles à appartements, il n’est pas toujours évident d’effectuer de gros travaux de rénovation. Certainement pas si les travaux peuvent avoir un impact sur les parties communes. Pensez par exemple aux appartements sous les toits, au chauffage central, etc… Dans ce cas, vous devez soumettre les travaux à l’Association des Copropriétaires (ACP) lors de l’Assemblée Générale.
S’agissant d’une obligation légale imposée, il suffit d’une majorité simple de 50% + 1. Aucune majorité après l’Assemblée Générale ? Alors, un Juge de paix peut toujours rejeter le refus et vous donner la permission.
Puis-je faire appel à d’incitants financiers ?
Heureusement, la Flandre prévoit de nombreuses primes pour réaliser concrètement cette obligation de rénovation. Sur www.premiezoeker.be, vous pouvez facilement retrouver les primes auxquelles vous avez droit. Ainsi, vous trouverez, par exemple, MijnVerbouwPremie pour des investissements dans l’efficacité énergétique et la qualité de vie, la prime du label PEB et un éco-crédit sans intérêt.
Avez-vous acheté une maison dans laquelle vous effectuez immédiatement des rénovations énergétiques importantes ? Cette maison est-elle également votre habitation propre et unique ? Dans ce cas, vous bénéficiez potentiellement du taux réduit des droits d’enregistrement de 1%, à condition de réaliser les travaux dans les 6 ans suivant l’acte, et que vous y soyez domicilié.
Nous serons heureux de vous informer
Vous avez acheté un bien immobilier auquel s’applique l’obligation de rénovation et vous vous posez des questions à ce sujet ? Contactez-nous sans engagement. Nos experts immobiliers vous fourniront des conseils et une assistance pratique ! Ou bien, êtes-vous toujours à la recherche d’une nouvelle maison ou d’une résidence secondaire ? Dans notre portefeuille, vous trouverez un vaste choix d’appartements, de maisons et de villas.